Складський сегмент нерухомості, як і інші сектори, переживає кризу. Гравці ринку зазначають, що попит на такі приміщення в центральних і південних областях, не кажучи вже про східні, перемістився разом із релокованими підприємствами на захід країни. Та деякі експерти не пророкують цьому регіону довготривалого ажіотажу. Адже релокація – вимушений крок. Тож частина компаній може згодом повернутися до своїх регіонів.

Руйнування та відновлення

У липні поточного року запрацювала одна із двох будівель логістичного комплексу West Gate Logistic (Стоянка, Київська область), що була відновлена після пошкоджень, яких зазнав цей об’єкт внаслідок артилерійського обстрілу російських загарбників у березні 2022. Зауважимо, що West Gate Logistic – один із найбільших логістичних комплексів в Україні. Він складається з двох будівель: основної площею 89 500 кв. м і фасадної на 7675 кв. м. Була відновлена саме фасадна будівля. Другу ж компанія поки не планує відбудовувати. Та все ж таки вже проаналізувала, що на її відновлення, за умови наявності фінансування, знадобиться від 12 до 18 місяців. Це з урахуванням усіх необхідних дій з отримання дозвільної документації та проєктних робіт, до яких Dragon Capital збирається приступити після завершення війни. «Поки тривають воєнні дії, ми не плануємо роботи з відбудови вщент зруйнованих приміщень. Зараз ми більше фокусуємось на відновленні тих приміщень, які були пошкоджені частково», – пояснив Дмитро Калінічев, комерційний директор Dragon Capital Property Management (керує портфелем нерухомості Dragon Capital). Нині компанія завершує ремонт ще одного об’єкта – вцілілої половини її логістичного комплексу Terminal Bucha (Буча, Київська область), де збереглося 16 000 кв. м. Загалом через воєнні дії вона втратила близько 30% із 380 000 кв. м своєї складської нерухомості. Інші логістичні комплекси компанії, що не були пошкоджені, працюють повноцінно, без обмежень.

Також постраждав недобудований складський комплекс JAM (Гостомель, Київська область) площею 3600 кв. м. Від воєнних дій уламками були частково пошкоджені фасад і покрівля об’єкта. Нині Alterra Group, девелопер цього комплексу, усуває пошкодження та добудовує його. Це єдина локація із портфеля компанії, яка була пошкоджена. Загалом у її власності та управлінні перебувають 35 об’єктів комерційної нерухомості сукупною площею 175 000 кв. м у Києві, Броварах (Київська область), Харкові, Дніпрі та Львові.

Якщо розглядати Київ і Київську область, за даними консалтингової компанії Colliers Ukraine, у цьому регіоні було знищено або пошкоджено близько 20% від загальної пропозиції складської нерухомості, яка на початку 2022 року становила приблизно 2 мільйони кв. м. Серед найбільших проєктів, зруйнованих у ході воєнних дій: логістичний парк «Комодор» (GBA – 68 900 кв. м), склад компанії Kuehne + Nagel (GBA – 19 000 кв. м), складський комплекс Mirazh 1 (GBA – 29 800 кв. м), розподільний центр компанії «АТБ» (GBA – 24 000 кв. м), офісно-складський комплекс UTA Service (23 000 кв. м). Серед проєктів, що зазнали часткового руйнування, експерти Colliers Ukraine називають холодильний склад RLC (GBA – 63 000 кв. м), логістичні комплекси West Gate Logistic (GBA – 97 000 кв. м) і Terminal ІІ (GBA – 32 000 кв. м), розподільний центр компанії «АТБ» (GBA – 30 460 кв. м), фармсклад Trans West (GBA – 9500 кв. м).

Також відомо про руйнування складських об’єктів і в інших регіонах України. Однак комплексної статистики щодо масштабів пошкоджень нині немає.

Географія попиту

Загалом, за даними компанії MERX, інтенсивність роботи складів України нині оцінюється у 30-40% від обсягів до початку повномасштабної війни. Це, зокрема, можна пояснити тим, що орендарі зменшують кількість продукції, яку вони зберігають. «У більшості клієнтів впали обсяги товарообігу. Дехто став імпортувати суттєво менше, дехто взагалі призупинив цю роботу», – пояснює Антон Цимбал, комерційний директор групи логістичних компаній ZAMMLER. Нині вона орендує приміщення в Київській області, Дніпрі, Одесі, Львові, Хмельницькому. Її найпопулярніші до війни склади, а це дві локації в Київській області та по одній у Дніпрі й Одесі, заповнені частково. «Якщо охарактеризувати ситуацію у відсотках, то у середньому йдеться про -50% по місцях на складах (у палетах, коробах тощо). Втрати нерівномірні – десь ми оцінюємо їх у 20%, а десь – і в 90%», – каже Антон Цимбал.

Проте потреба у складських і логістичних приміщеннях під час війни змінилась залежно від регіону. Так, спостерігається тенденція зменшення попиту в областях, наближених до зони бойових дій на сході та півдні України, а також у центрі. У Київській області – стримані показники попиту. «В Україні відсутнє страхування від збитків внаслідок бойових дій. Відповідно, ризик фізичного знищення об’єкта домінує в ухваленні рішень орендарями», – пояснює Дмитро Калінічев. Водночас інша ситуація у складській нерухомості в західному регіоні України – у Львові й інших великих обласних центрах, де зросла потреба у складських і виробничих площах. Це зумовлено масовою релокацією підприємств із регіонів, близьких до лінії воєнного зіткнення.

Щодо структури попиту, то у Львові, як розказав Тарас Ястремський, комерційний директор компанії Sparrow Capital, яка будує індустріальний парк Sparrow Park Lviv у цьому місті, потреба формується переважно з боку 3PL-операторів і виробничих компаній. «Перші розглядають складські площі з огляду на низку причин: клієнтський запит, безпекові питання, зміни ланцюгів і шляхів постачання, відкладені інвестиційні плани щодо Львова, оптимізація тощо. Другі розглядають виробничі площі у Львові з огляду на питання безпеки», – зауважив Тарас Ястремський. Щодо Sparrow Park Lviv, то нині найактивнішими його орендарями є представники логістичної індустрії. Для порівняння: до початку повномасштабної війни найбільший інтерес до цього парку проявляли міжнародні компанії з великою часткою людської праці у структурі витрат готового продукту: автомоти, легка промисловість, виробництво предметів побуту тощо.

Вакантність і орендні ставки

За даними компанії Colliers Ukraine, до повномасштабної війни рівень вакантності на ринку складської нерухомості в Києві та Київській області був на рівні 2%. Це історичний мінімум. Через воєнні дії 20% складських об’єктів у цьому регіоні зазнали руйнувань, пропозиція значно скоротилась. Та водночас зменшився й попит. Навіть наявні орендарі намагаються оптимізувати площі, де це можливо. Тому, за прогнозами Colliers Ukraine, у найближчій перспективі загальний рівень вакантності дещо підвищиться.

Оператори ринку поділилися своїми даними. Наприклад, заповнюваність складських об’єктів Dragon Capital до війни становила 98%, але й нині зберігається досить високою та перевищує 95%. У проєктах компанії MERX станом на кінець першого півріччя 2022 заповнюваність дорівнювала 80%. В об’єктах Alterra Group у липні 2022 року вакантність становила близько 20%. Водночас у її логістичному центрі PORT у Львові станом на липень не було вільних приміщень. «Ще 30% приміщень, які добудовуються в останній черзі комплексу, вже здані в оренду», – розповів Геннадій Гриненко, керівник відділу концептології компанії Alterra Group.

Щодо ставок оренди, лідерами серед міст за рівнем найвищої вартості приміщень у складській нерухомості до повномасштабної війни були Львів, Київ, Харків, Одеса, Дніпро. За даними Colliers Ukraine, запитувані орендні ставки на складські приміщення класу А в Києві й області сягали $6/кв. м/місяць (без урахування ПДВ та ОPЕX). Натомість у травні 2022 року найбільші орендодавці в регіоні пропонували вільні складські приміщення за $5,5/кв. м/місяць (без урахування ПДВ та OPEX).

За словами експертів компанії, навесні у Львові через різке збільшення попиту запитувані орендні ставки сягали $10/кв. м/місяць (до війни – $6-7/кв. м/місяць). Проте вони фіксувалися на короткий період. «Ставки у складських комплексах Львівського регіону здебільшого були і є спекулятивні, що не передбачає довготермінових угод і тривалих орендних відносин», – додає Тарас Ястремський. Тому нині ціна оренди поступово повертається на довоєнний рівень.

За словами Антона Цимбала, ставки залежать від окремих власників складських приміщень. Деякі з них ідуть назустріч: надають знижки, відтерміновують оплату, керуючись принципом «краще отримувати менше в валюті, але стабільно». Інші – навпаки, ні на крок не відступають від довоєнних реалій: вимагають повної оплати, підвищують тарифи на нові періоди.

До прикладу, у компанії Dragon Capital вибірково надавали короткотермінові знижки орендарям з огляду на становище компанії та сегмента, в якому вона працює. Проте з кожним місяцем кількість знижок зменшується, суттєві дисконти зберігають лише в складському комплексі компанії у Харкові.

У випадку з індустріальним парком Sparrow Park Lviv розмір орендної ставки зріс на 20%. Як пояснює Тарас Ястремський, це пов’язано зі зростанням витрат на будівництво.

У логістичному центрі PORT орендні ставки залишилися на довоєнному рівні. Натомість у київських проєктах компанія зменшила ціни приблизно на 30-45%. Вартість площ на продаж у західному регіоні за курсом долара майже не змінилася, а в київських об’єктах Alterra Group вона зменшилася.

За словами Антона Цимбала, оренда складів здебільшого прив’язана до іноземної валюти з 2018-2019 років, і нинішній курс ускладнює роботу як орендарів, так і орендодавців. «Оренда одного квадратного метра на місяць особливо подорожчала на заході – у середньому на 50%. Якщо площа складу становить 10 000 кв. м, то додаткова сума оплати сягає 600 000 гривень на місяць. Бізнес не готовий до такого стрімкого зростання тарифів», – розповів він.

Безпека

Нині, в умовах війни, змінилися вимоги щодо заходів безпеки на об’єктах, яких мають дотримуватися і працівники складських комплексів, і співробітники компаній-орендарів. До прикладу, в проєктах компанії Dragon Capital було проведено низку навчань і тренувань персоналу й орендарів щодо дій під час повітряної тривоги. Крім того, співробітників забезпечено засобами захисту відповідно до законодавства. Під час повітряної тривоги діяльність складських комплексів має призупинятися, а працівники та відвідувачі – пройти в укриття. Деякі об’єкти мають свої безпечні приміщення. Наприклад, як повідомив Олександр Чекунов, керуючий складським комплексом компанії MERX, на території її об’єктів є власні бомбосховища, якими під час повітряних тривог в обов’язковому порядку користуються як працівники, так і орендарі. Якщо в об’єктах власних укриттів немає, то персонал має пройти до найближчих безпечних місць.

Нова пропозиція: акцент на львівський регіон

За словами експертів Colliers Ukraine, у Києві, Одесі, Дніпрі та Харкові девелопери здебільшого заморозили будівництво. Наприклад, одним із призупинених проєктів став новий складський об’єкт компанії MERX у Київській області. Як зазначив Олександр Чекунов, планувалось виконання проєкту для будівництва складського комплексу площею 40 000 кв. м, проте роботи було відтерміновано.

Як пояснює Геннадій Гриненко, призупинення на київському ринку обумовлено зокрема зростанням вакантності складів, оскільки компанії-орендарі частково перевезли продукцію у західний регіон або зменшили обсяги зберігання. «Якщо довоєнні товарні залишки трималися в обсязі 2-3-місячного запасу, тепер це мінімальні резерви. Відповідно, попит на оренду зменшується, а вакантна площа в наявних об’єктах у київському регіоні збільшується», – розповів Геннадій Гриненко.

Попри це, компанія Alterra Group відновила будівництво складського комплексу JAM у Гостомелі. «Ухвалили таке рішення, оскільки вважаємо, що JAM матиме попит серед релокованих до Києва компаній. Його готовність на момент війни була орієнтовно 80%, і це дає нам змогу вносити оновлення під потреби клієнта, а також технічні зміни в об’єкт. Ввести його в експлуатацію плануємо у серпні-вересні цього року», – зазначив Геннадій Гриненко. Крім того, в компанії Alterra Group мають наміри добудувати складський комплекс JOULe на 8300 кв. м складських і 1077 кв. м офісних приміщень у селі Святопетрівське (Київська область). Девелопер оцінює терміни реалізації цього проєкту у 4-6 місяців. Ба більше, компанія вже працює і над новими складськими та виробничими об’єктами в Україні. Проте поки більше інформації не озвучує.

Ще в Київській області розпочалося будівництво нового складу на 22 000 кв. м для ритейлера електроніки та побутової техніки «Фокстрот». Цей об’єкт, запуск якого в експлуатацію заплановано вже цієї осені, стане основним і єдиним логістичним ядром компанії (зазначимо, що внаслідок воєнних дій вона втратила центральний склад у Київській області).

Львів – нині найактивніший регіон із погляду будівництва складських проєктів. За даними Colliers Ukraine, там до кінця року може відбутися запуск нових черг складських комплексів. Орієнтовна площа майбутньої пропозиції становитиме 15-20 тисяч кв. м.

Зокрема, восени планується відкриття першої черги індустріального парку Sparrow Park Lviv у Львові. Це виробничо-складський комплекс класу А площею 11 740 кв. м. Нині в ньому проводяться завершальні роботи. Як розповіли в компанії Sparrow Capital, термін введення в експлуатацію був зміщений з вересня на один місяць. «У жовтні заплановано ранній захід першого орендаря на частину приміщень. Проводяться переговори щодо оренди вільних площ із низкою зацікавлених сторін», – розповів Тарас Ястремський. Крім того, нині девелопер веде проєктні роботи над другою чергою парку, початок будівництва якої запланований на осінь 2022 року.

Компанія Alterra Group нині виконала 60% будівельних робіт у логістичному центрі PORT, загальна площа якого перевищуватиме 47 000 кв. м. До кінця поточного року заплановано введення в експлуатацію ще одного об’єкта у цьому центрі, проте більше даних по ньому не озвучує. «Зараз відбувається масова релокація підприємств на захід України, зокрема на Львівщину, відповідно зростає потреба в якісних складських і виробничих площах, які необхідні компаніям зі сходу та півночі України. Тому ми вирішили не просто будуватися, а навіть прискорити темпи», – розповів Геннадій Гриненко.

Компанія Dragon Capital сконцентрувала основні ресурси на розвитку індустріального парку М10 Lviv Industrial Park у Львові – там заплановано шість черг будівництва. Проте завершення першої будівлі, а це складський комплекс класу А площею 14 400 кв. м, нині заявлено на другий квартал 2023 року. Раніше, до повномасштабних воєнних дій, планувалося, що він відкриється у 2022 році.

Перспективи помірні

Після кризи 2014 року реалізація нових складських комплексів практично зупинилась: як пояснюють експерти Colliers Ukraine, тоді вартість будівництва, рівень орендних ставок й очікування девелоперів не збігалися. Однак з 2019 року, разом зі зростанням ціни оренди, девелопмент нових проєктів відновився. За даними цієї компанії, обсяг введених складських приміщень за 2020-2021 у Київській області перевищував сумарний обсяг введених площ за 2015-2019 роки. В найближчому майбутньому девелопмент складських приміщень знову сповільниться – прогнозують у Colliers Ukraine. Адже деякі компанії ставлять будівництво на паузу, чекаючи на завершення активних бойових дій. Зростання вартості будівництва, а нині можна говорити про щонайменше 25%, теж не на користь новому девелопменту. Особливо це стосується проєктів для відкритого ринку, тобто для оренди.

Чи торкнеться це і західних областей, де нині спостерігається найбільший попит на складські приміщення?

Тарас Ястремський, наприклад, висловлює стриманий оптимізм щодо перспектив розвитку складського ринку львівського регіону.

Антон Цимбал вважає, що на заході країни ще спостерігатиметься певне зростання будівництва, оскільки там і до війни не вистачало сучасних складів для зберігання та крос-докінгу товарів з Європи. «Але говорити про масштабне будівництво складських приміщень у найближчій перспективі навряд чи доведеться», – зауважив Антон Цимбал.

У майбутньому «вітер» релокації може змінитися. Як каже Антон Цимбал, переїзд бізнесу на захід України – вимушений крок, і залишитися там планують не всі переміщені підприємства. Передусім через довгу логістику та високі ціни. «Простий приклад: ключові споживачі товарів і послуг – регіони з найбільшим населенням, і це не захід України. Через релокацію «плече логістики» стає довшим і дорожчим. Також важливим є час від замовлення до доставки кінцевому споживачу. Постачальнику продуктів невигідно мати склад у Львові та везти їх звідти до Києва та Черкас. Врахуйте те, що оренда таких приміщень у Львові подорожчала на тлі попиту, близькості до європейського кордону та курсу долара. Орендна ставка в регіоні збільшилася у середньому на 30%, а в нових складах класу А – на 50%», – зауважив Антон Цимбал. За його словами, навіть великі мультинаціональні компанії не можуть собі дозволити дорогу оренду, а для середніх і малих – це вже випробування.

Текст: Марина Паралюш
Джерело – commercialproperty.ua