Ринок нерухомості в Україні продовжує зазнавати значного впливу війни, але водночас адаптується до нових реалій. Житлова нерухомість залишається відносно стабільною з поступовим зростанням цін у великих містах. Офісна та торгова нерухомість знаходяться під тиском через зниження попиту, тоді як складська нерухомість у західних регіонах демонструє зростання.

Порівняльна таблиця змін на ринку нерухомості з початку 2024 року

1. Житлова нерухомість: первинний та вторинний ринки

Загальний огляд

Ринок житлової нерухомості в Україні у 2024 році демонструє різноспрямовані тенденції в залежності від регіону та типу житла. У Києві та інших великих містах, які знаходяться далеко від зони бойових дій, зростає попит на сучасні та безпечні квартири, особливо на первинному ринку. На вторинному ринку більшість покупців орієнтуються на більш доступні варіанти житла. Попит на нерухомість залишається стабільним у великих містах, таких як Київ, Львів, Одеса, де відбувається постійна урбанізація. Основним двигуном ринку залишаються внутрішньо переміщені особи, а також зростаюча середня класа, яка шукає сучасне та безпечне житло.

Розподіл за типом квартир

1. Однокімнатні квартири

Однокімнатні квартири залишаються популярним вибором серед молодих сімей та самотніх людей. Вони також користуються попитом серед інвесторів, які розглядають таке житло для здачі в оренду.

2. Двокімнатні квартири

Двокімнатні квартири користуються попитом серед сімей з дітьми або пар, які потребують більше простору. Ці квартири зазвичай пропонують оптимальний баланс між вартістю та комфортом.

3. Трикімнатні квартири

Трикімнатні квартири частіше купуються сім’ями з двома або більше дітьми, а також особами, які бажають облаштувати окремий робочий кабінет вдома. Вони також стають популярними через збільшення попиту на віддалену роботу.

Порівняльна таблиця:

Ціни на житло в Києві за типом квартири (у різному стані) за 2024 рік

Аналіз змін

Однокімнатні квартири: Новобудови показали зростання на 9.2%, що обумовлено високим попитом серед інвесторів. Вторинний ринок зріс на 6.1%, що свідчить про стабільний попит серед молоді та орендарів.

Двокімнатні квартири: Новобудови демонструють зростання на 9.6%, що може бути пов’язано з високою ліквідністю цього сегменту. Вторинний ринок зріс на 7.3%, що також свідчить про стабільний попит серед сімей.

Трикімнатні квартири: Найбільший приріст спостерігався у сегменті новобудов, де ціни виросли на 10%, відображаючи зростаючий попит на просторі квартири серед сімей з дітьми.

Підсумок

Ринок житлової нерухомості в Україні демонструє зростання у всіх сегментах, особливо у новобудовах. Ціни на житло продовжують підніматися завдяки стабільному попиту, що підтримується зростанням доходів населення та урбанізацією. Найбільший приріст відзначається в нових забудовах, які пропонують сучасні та безпечні умови проживання.

2. Офісна нерухомість

У центральних регіонах України рівень вакантності офісних приміщень класу B і C досяг 20-25%, що свідчить про перенасичення ринку.

Сегментація офісної нерухомості

1. Офісні приміщення в бізнес-центрах

• Клас A:
  • Орендні ставки: Офіси класу A: Орендні ставки на початку року коливалися в межах $20–$25 за м² на місяць, але до вересня 2024 року зросли до $22–$28 за м² через зростання попиту з боку міжнародних компаній, що повернулися на ринок.
  • Вакантність: Вакантність у Києві становила близько 12%, що свідчить про поступове відновлення попиту після значного падіння у 2022-2023 роках. У регіонах вакантність варіювалася від 14% до 18%, що також відображає поступову стабілізацію ринку.
  • Витрати: Орендарі офісів класу A зазвичай несуть додаткові витрати на обслуговування загальних зон (оплата за комунальні послуги, охорона, прибирання), що становить близько $5–$7 за м² на місяць.
• Клас B:
  • Орендні ставки: Офіси класу B: Сегмент офісів класу B також зазнав зростання орендних ставок із $12–$18 за м² до $14–$20 за м². Це пов’язано з переїздом компаній, які не можуть дозволити собі офіси класу A, але шукають кращі умови, ніж у класі C.
  • Вакантність: Вакантність у Києві сягнула 18%, що свідчить про надлишкову пропозицію у цьому сегменті. У регіонах цей показник був ще вищим — 20–25%.
  • Витрати: Операційні витрати в офісах класу B становлять близько $3–$5 за м² на місяць, що включає основні комунальні послуги та охорону.
• Клас C:
  • Орендні ставки: Офіси класу C: Найменш популярний сегмент ринку, де орендні ставки збільшилися з $7–$10 за м² до $8–$12 за м², частково через скорочення пропозиції та стабільний, хоча і низький попит.
  • Вакантність: Вакантність у Києві перевищила 25%, що свідчить про низький попит на приміщення цього класу через їхні обмежені можливості та віддалене розташування.
  • Витрати: Операційні витрати в таких офісах зазвичай складають $2–$4 за м² на місяць.

2. Окремі вбудовані офісні приміщення

Цей сегмент включає окремі офісні приміщення на перших поверхах житлових будинків або вбудовані в комерційні будівлі.

• Орендні ставки: Орендні ставки на окремі вбудовані офісні приміщення у центральних районах Києва становили $18–$25 за м² на місяць. У спальних районах та регіонах ставки були нижчими — $10–$15 за м².
• Вакантність: Вакантність у цьому сегменті була нижчою, ніж у бізнес-центрах, і становила близько 10% у Києві та 12–15% у регіонах, що свідчить про популярність цього типу приміщень серед малого та середнього бізнесу.
• Витрати: Витрати на утримання таких приміщень, включаючи комунальні послуги, можуть складати від $2 до $5 за м² на місяць.

Основні тенденції та аналіз

Офіси класу A: Відновлення попиту на офіси високого класу пов’язане з поверненням міжнародних компаній та великих українських бізнесів до традиційних форматів роботи в офісі. Водночас орендні ставки залишаються стабільними через високу конкуренцію між бізнес-центрами.

Офіси класу B: Ринок офісів класу B страждає від перенасичення, що призводить до високої вакантності та тиску на орендні ставки. Багато компаній переїжджають у більш сучасні приміщення класу A або обирають віддалену роботу.

Офіси класу C: Найбільше постраждали від зміни робочих практик, оскільки багато компаній скоротили свої площі або переїхали у сучасніші офіси. Висока вакантність у цьому сегменті створює ризики для власників.

Вбудовані офісні приміщення: Цей сегмент залишається популярним через зручність розташування та відносно низькі витрати на утримання. Малий та середній бізнес надає перевагу цим приміщенням через можливість знизити орендні витрати.

Підсумок

Ринок офісної нерухомості в Україні у 2024 році продовжує відновлюватися, але залишається сегментованим. Офіси класу A демонструють стабільність, тоді як офіси класу B і C стикаються зі значними викликами через високий рівень вакантності та перенасичення ринку. Окремі вбудовані приміщення залишаються привабливими для малого бізнесу завдяки зручності та помірним витратам.

3. Торгова нерухомість

Ринок торговельної нерухомості в Україні в 2024 році залишається нестабільним через макроекономічні виклики та вплив війни та стикається зі зниженням споживчого попиту, що призвело до зниження орендних ставок навіть у Києві до $15–$17 за м² на місяць. Водночас, у західних регіонах країни спостерігається підвищений попит на комерційну нерухомість через переміщення бізнесу та зростання кількості внутрішньо переміщених осіб.

Сегментація торговельної нерухомості

1. Приміщення в ТРЦ

Торгово-розважальні центри (ТРЦ) зазвичай розташовані у великих містах і є важливими об’єктами для рітейлерів, орієнтованих на масового споживача. Ці об’єкти включають у себе не лише торговельні площі, але й розважальні зони, ресторани та кінотеатри.

• Орендні ставки: У 3-му кварталі 2024 року орендні ставки у київських ТРЦ варіювалися від $25 до $45 за м² на місяць, залежно від розташування та популярності ТРЦ. У регіональних містах ставки були нижчими — в межах $15–$30 за м².
• Вакантність: У Києві вакантність у ТРЦ досягла 10%, що свідчить про стабільний, але незначно знижений попит у порівнянні з попередніми періодами. В регіонах вакантність коливалася в межах 12–15%.
• Витрати: Операційні витрати для орендарів у ТРЦ зазвичай включають оплату за комунальні послуги, маркетингові витрати та утримання спільних зон. У середньому ці витрати становлять $5–$7 за м² на місяць.

2. Приміщення в ТЦ

Торгові центри (ТЦ) менш орієнтовані на розваги і більше зосереджені на продажу товарів та послуг. Вони можуть бути частиною великого комплексу або самостійним об’єктом.

• Орендні ставки: Орендні ставки в ТЦ Києва складали $20–$35 за м² на місяць, а в регіональних містах — $12–$25 за м².
• Вакантність: У Києві вакантність в ТЦ стабілізувалася на рівні 15%, що зумовлено певною конкуренцією між новими і вже існуючими центрами. В регіонах вакантність залишалася на рівні 18–20%.
• Витрати: Витрати на утримання для орендарів у ТЦ дещо нижчі, ніж у ТРЦ, і складають приблизно $3–$5 за м² на місяць.

3. Вбудовані фасадні приміщення з вітринами

Цей сегмент включає окремі торговельні приміщення, які зазвичай розташовані на перших поверхах будівель з безпосереднім доступом з вулиці.

• Орендні ставки: У Києві орендні ставки для фасадних приміщень з вітринами складали $30–$50 за м² на місяць у центральних районах та $20–$30 за м² у спальних районах. У регіонах ставки були на рівні $15–$25 за м².
• Вакантність: Вакантність фасадних приміщень з вітринами у Києві зберігається на рівні 12%, а в регіонах досягає 20%, що зумовлено зменшенням попиту через економічну нестабільність.
• Витрати: Орендарі фасадних приміщень часто несуть витрати на ремонт та підтримання фасаду, а також оплату комунальних послуг, що може додати до $3–$6 за м² на місяць до загальних витрат.

Аналіз ринку торговельної нерухомості

ТРЦ: У великих містах ТРЦ продовжують залишатися центрами тяжіння для покупців завдяки розважальним зонам та широкому асортименту товарів. Проте економічні труднощі та зміна споживчих звичок спричинили незначне зростання вакантності та стабілізацію орендних ставок.

ТЦ: У ТЦ спостерігається деяке зниження активності через конкуренцію з ТРЦ та окремими фасадними приміщеннями. Зміни у споживчій поведінці, включаючи зростання онлайн-продажів, також вплинули на цей сегмент.

Фасадні приміщення з вітринами: Цей сегмент залишається популярним серед малого та середнього бізнесу завдяки високій видимості та легкому доступу для клієнтів. Проте економічна нестабільність та зростання витрат на оренду призвели до зростання вакантності.

Підсумок

Ринок торговельної нерухомості України в 2024 році характеризується високою сегментацією та різною динамікою в залежності від типу об’єктів і регіону. Водночас, загальна тенденція вказує на стабілізацію орендних ставок при деякому зростанні вакантності, що відображає адаптацію ринку до нових економічних умов.

4. Складська нерухомість

На ринку складської нерухомості відбувається поляризація. У західних регіонах, особливо у Львові та області, спостерігається значне зростання попиту на склади, що призвело до підвищення цін на продаж складських приміщень до $1,000–$1,200 за м². Водночас, в Києві та центральних регіонах орендні ставки на склади знизились через переміщення бізнесу ближче до західного кордону.

Класифікація складської нерухомості

Складська нерухомість розділяється на кілька класів, залежно від якості об’єктів, їхньої інфраструктури та розташування:

• Клас A: Найвищий рівень якості складських приміщень, які зазвичай розташовані поблизу основних транспортних артерій, мають сучасну інфраструктуру, включаючи підлогу з антипиловим покриттям, висоту стель понад 10 метрів, та наявність розвиненої логістичної інфраструктури.
• Клас B: Склади, які мають дещо нижчу якість, ніж клас A, але все ще пропонують сучасні умови. Висота стель складає 8-10 метрів, а інфраструктура відповідає основним логістичним вимогам.
• Клас C: Старіші склади, що часто знаходяться на околицях міста або у віддалених районах, мають низьку стельову висоту та обмежену інфраструктуру. Зазвичай використовуються для менш вимогливих логістичних операцій.

Орендні ставки та вакантність

У 3-му кварталі 2024 року ситуація з орендними ставками та вакантністю виглядала наступним чином:

Аналіз ринку складської нерухомості за класами

Клас A:

• Київ: Орендні ставки впали до $5.5–7.0 за м² на місяць через відтік бізнесу до західних регіонів та зростання конкуренції між орендодавцями. Вакантність залишилася на рівні 15%, що свідчить про певну перенасиченість ринку.
• Львів: Завдяки зростаючому попиту на сучасні логістичні площі орендні ставки піднялися до $7.5–9.0 за м², а вакантність знизилася до 5%. Це зумовлено збільшенням логістичних операцій та стратегічним розташуванням регіону поблизу кордону з ЄС.

Клас B:

• Київ: Ринок класу B також відчув зниження попиту, що призвело до зниження орендних ставок до $4.0–5.5 за м² на місяць. Вакантність на рівні 20% свідчить про потребу в модернізації багатьох складських приміщень цього класу.
• Львів: Завдяки збільшенню кількості рітейлерів та виробничих підприємств, орендні ставки зросли до $5.5–7.0 за м², з вакантністю на рівні 8%.

Клас C:

• Київ: Орендні ставки залишилися стабільними на рівні $2.5–4.0 за м² через обмежений попит на менш якісні складські площі. Вакантність становить близько 30%, що свідчить про перенасичення ринку старими складськими приміщеннями.
• Львів: Попит на складські приміщення класу C зріс незначно, орендні ставки піднялися до $3.5–5.0 за м², вакантність знизилася до 10%, що може бути пов’язано з відсутністю альтернатив у нижчих цінових сегментах.

Підсумок

Ринок складської нерухомості України демонструє чітке розшарування за класами об’єктів та регіонами. Західна Україна, особливо Львів, стає логістичним хабом, що зумовлює зростання попиту на сучасні складські приміщення класу A та B. Водночас, Київський регіон зіштовхується зі зниженням попиту та орендних ставок, особливо у сегментах класу B і C.