Оценщики – члены RICS обязаны ежегодно повышать квалификацию, и в этом году я выбрал для себя курсы по оценке недвижимости от Appraisal Institute и успешно прошёл их. Одним из блоков программы был курс по стандартам оценки США- Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), которые охватывают всю сферу оценки (недвижимое и движимое имущество, нематериальные активы и бизнес). Объём стандартов – 58 страниц. Объём разъяснений к ним – 270 страниц.
Кратко общее впечатление и наиболее интересные моменты:
– профессиональная оценочная деятельность в США имеет достаточно жёсткое регулирование и чёткие, понятные и логичные требования;
– на оценщика возложена масса обязанностей и ограничений, многие из которых его же и защищают;
– стандарты написаны «кровью» «убытками клиентов оценщиков» (USPAP созданы в ответ на очередной ипотечный кризис в конце 1980-х), и актуализация происходит ежегодно (отдельная история о процессе согласования с общественностью изменений, вносимых в стандарты);
– особое место уделено стандартам Этики и Конфиденциальности, где результат оценки является конфиденциальной информацией (чего хотелось бы и нам);
– стандарты чётко разделяют оценочную деятельность (Appraisal Practice, регулируемую USPAP) от прочих консультационных услуг (Valuation Services, не подпадающих под USPAP). И это разделение зависит, в основном, не от вида услуг, а от характера взаимоотношений «клиент-оценщик»;
– стандарты акцентированы на двух основных частях: формировании оценочного мнения (development) и создании отчёта об оценке (reporting). К слову, СМС-ка оценщика клиенту или телефонный разговор оценщика с клиентом о стоимости объекта оценки может считаться отчётом об оценке;
– стандарты чётко определяют кто в оценке является клиентом (например, при оценке залогов это почти всегда банк), и кто потенциальный пользователь отчёта (и это не всегда собственник имущества);
– scope of work (объём работ) действительно имеет ключевое, не формальное значение в оценке (об этом есть отдельные книги и курсы);
– наиболее зарегулированной является оценка недвижимости (кредитные институты выпускают свои, дополнительные требования к оценкам, и даже свои дефиниции рыночной стоимости). По этой причине, в USPAP мы найдём лишь описание предпосылок определения рыночной стоимости, но не её дефиницию;
– тому, как проводить рецензирование отчётов об оценке посвящено 2 стандарта из 10-ти;
– «Достоверность оценки всегда измеряется в контексте её предполагаемого использования (intended use). Это означает, что достоверность относительна и не является абсолютом. Результаты оценки одного и того же объекта, которые достоверны для одного предполагаемого её использования могут не быть достоверными для другого использования» (“Scope of Work Rule”);
– необходимость осмотра объекта оценки определяется оценщиком при формировании объёма работ, в том числе, исходя из контекста предполагаемого использования оценки. При этом оценщик всегда ответственен за достоверность оценки (см. также предыдущий пункт);
– правило Компетентности (Competency Rule) USPAP гласит: «Совершенства достичь невозможно, и компетентность не требует совершенства (1). Однако, оценщик не должен оказывать оценочные услуги небрежно или халатно, или допускать грубые ошибки, существенно влияющие на результат (2)». На мой взгляд, соблюдение как 1-й, так и 2-й части этого правила является в равной мере важным.
Безусловно, стандарты USPAP рассчитаны на использование совершенно в других условиях, и их слепое копирование было бы не совсем верным. Но по итогам курса складывается впечатление, что именно такой профессиональная оценка и должна быть в идеале.
Учитывая то, что национальные стандарты оценки Украины когда-нибудь будут меняться, полагаю стандарты USPAP могут служить хорошей основой для будущих изменений.
Курс доступен в онлайн форме для всех желающих. Как и другие материалы от Appraisal Institute:
https://ai.appraisalinstitute.org/eweb/DynamicPage.aspx?webcode=AIProductList&keyword=Book&filter=
Автор: Александр Ромасенко