Попри не дуже обнадійливі прогнози, які давали експерти наприкінці 2022 року, ринок офісної нерухомості київського регіону в 2023 році продемонстрував стійкість й зміцнення попиту. Про головні тренди, основні показники та прогнози Property Times поговорив з експертами ринку.

Переїзди, середньострокові договори

Попри продовження воєнних дій й регулярні ракетні атаки на столицю, ринок зумів адаптуватися, окреслилися нові тренди, які свідчать про стійкість сегменту до зовнішніх факторів.

Павло Макуха, експерт з комерційної нерухомості, засновника BRIDGY, зазначає, що попри найзначніші виклики в історії існування ринку професійної офісної нерухомості Києва, ринок продемонстрував свою життєздатність та здатність гравців ринку до подальшої трансформації.

Аналітики CBRE визначили кілька основних тенденцій, які були характерні для ринку офісної нерухомості столичного регіону в минулому році: «Більшість компаній призупинили скорочення персоналу та шукали шляхи оптимізації витрат на нерухомість, переглядаючи умови оренди або покращуючи офісні приміщення шляхом переїзду. Хоча на ринку продовжувало спостерігатися деяке скорочення площ, зростання чистого поглинання  станом на кінець 2023, свідчить про послаблення даної тенденції.

Попит з боку орендарів продемонстрував ознаки зміцнення: річний показник валового поглинання сягнув приблизно 91 000 кв. м, що в чотири рази більше порівняно з 2022 роком, але все ще залишається на 32% нижче довоєнного рівня 2021 року. За типом угод переважали угоди з переїзду (55%) та переукладання існуючих договорів (17%), на які припадає близько 72% орендної активності, тоді як розширення офісних площ відбувалося порівняно нечасто (6%).

На противагу традиційним переїздам, пов’язаним з війною, або скороченням офісних площ, з’являється нова тенденція. Великі компанії залишаються у своїх нинішніх офісах, уникаючи переїзду через його вартість та задля збереження стабільності робочих процесів. Так, у деяких випадках міжнародні компанії можуть утримувати свої офісні приміщення номінально, продовжуючи сплачувати орендну плату та пов’язані з нею витрати, навіть якщо фактичне використання приміщень працівниками залишається низьким — від 15 до 50%. Як наслідок, у деяких випадках сценарій переїзду не може конкурувати у фінансовому плані з варіантом оренди того ж самого офісу».

«Спостерігається зміна форматів орендарів, скорочення займаних площ, переїзд у віддалені від центру райони, — зазначає Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG. — Найбільші українські корпорації перевели співробітників із орендованих приміщень у власну адміністративну нерухомість. Ряд компаній звернули малозатребувані представницькі офіси, дрібні та середні раціоналізують витратну частину».

Паралельно з цим спостерігалася й інша тенденція, орендарі отримали унікальну можливість переїхати зі своїх офісів нижчого класу в офіси вищого класу без суттєвого збільшення орендних витрат, говорить Павло Макуха.

Експерти ринку також зазначають, що змінилися терміни планування. «В другій половині 2023 спостерігається збільшення запитів з боку орендарів на середньострокові договори 2-3 роки, — коментує Левон Папоян, партнер SnP Partners. — Щодо гнучких офісів, офісів з ремонтом та бажано з меблями, то за ними переважно підписуються короткострокові договори на 1 рік з пролонгацією».

«В 2023 році спостерігалася відносна (по зрівнянню з 2022 роком) активність потенційних покупців — як інвесторів, так і кінцевих споживачів, по придбанню офісних приміщень та, як наслідок, закриття низки угод з купівлі-продажу офісних будівель вартістю від $2 млн до $10 млн і площею від 1 500 кв. м до 10 000 кв. м», — говорить Павло Макуха.

Зберігся та посилився головний тренд від початку повномасштабного вторгнення — повага до безпеки. «Гравці ринку це розуміють та дбають про організацію власних укриттів чи облаштування спільних разом з лендлордами», — зазначає Ілля Кенігштейн, СЕО та засновник Creative States.

Ще одна тенденція, яка окреслилася за останні роки, це all-in-one пропозиції. «Резидентів все більше цікавлять не окремі рішення, а повноцінні екосистеми, що включають в себе суміжні продукти та сервіси», — коментує Ілля Кенігштейн.

Вакантність: позитивна динаміка

За даними, які наводять аналітики CBRE, станом на кінець 2023 року середній рівень вакантності становив 25% (-1% р/р), у той же час рівень вакантності в класі В (27%) залишався вищим, ніж в класі А (24,7%), особливо в менш якісних будівлях. Основна частина вакантних приміщень була зосереджена в новозбудованих об’єктах, в яких залишається не високий рівень заповненості, а також у будівлях нижчої якості, що, як правило, розташовувались за межами ЦДР.

Дещо інші дані наводить Костянтин Олійник: «Середньозважена вакантність у бізнес-центрах Києва на кінець 2023 року склала: А — 27,4%, В — 20,2%, С — 14,5%».

«Якщо взяти виключно будівлі класу А, які функціонують 5 років і більше, показник вакантності в них буде значно меншим за середній по класу А.  Це є результатом того, що приміщення, в яких не виконане внутрішнє оздоблення, а також які вийшли на ринок останнім часом, не встигли швидко знайти своїх орендарів під час воєнного стану, — пояснює Павло Макуха. — Якщо ж перевірити вакантність БЦ класу А та класу Б, які функціонують понад 5 років, то можна констатувати, що в багатьох будівлях вакантність спостерігається нижча навіть за 5%, що призводить до логічного висновку: класичному офісному орендарю центрального ділового району вкрай потрібні якісні офіси».

«Щодо заповнюваності наших локацій. Перші два «Арсенали» тримають показник на рівні 80%. Creative State of Arsenal 3 ще на момент першого анонсування побила рекорд за попереднім бронюванням на рівні 50%, — коментує Ілля Кенігштейн. — В БЦ Gulliver локація Creative States заповнена на рівні 50%. В Creative State of Senator думаємо віддати весь простір локації під одну велику компанію, яку обслуговуватимемо».

Загалом експерти зазначають, що зниження рівня вакантності, яке спостерігалося в 2023 році, свідчить про позитивну динаміку на ринку.

Серед причин зменшення вакантності Левон Папоян виділяє такі:

• на ринок була введена обмежена кількість професійних бізнес-центрів;
• наявний попит на офісні приміщення не тільки з причини релокації, а також у зв’язку з розширенням бізнесу та нових проєктів (особливо у міжнародних організацій);
• все ще залишаються виведеними з ринку два великих БЦ – 101 Tower та LuWR.

Орендні ставки: поступова стабілізація

Зміцнення повітряної оборони Києва, значне збільшення попиту з боку як міжнародних організацій, дипломатичних установ, компаній, так і з боку українського бізнесу, сприяли стабілізації орендних ставок, зазначає Левон Папоян.

За даними аналітиків CBRE, прайм орендна ставка стабілізувалася на рівні 20$/кв. м/міс., знизившись з початку року на 5%. Верхня межа діапазону орендних ставок на офісні приміщення класу А знизилася в середньому приблизно на 7%, коливаючись в межах 18-24$/кв. м/міс., у той час як для інших об’єктів спостерігалося зниження верхньої межі діапазону приблизно на 11%, до 8-16$/кв. м/міс.

«Враховуючи зростання вартості енергоносіїв, подорожчання комунальних платежів, а з ними і OPEX (у тому числі через зростання вакантності та розподілу експлуатаційних платежів на меншу кількість операторів), навантаження на орендарів продовжить збільшуватися, а ставки оренди в найближчій перспективі продовжать своє подальше зниження», — коментує Костянтин Олійник.

Нова пропозиція: девелоперська активність сповільнилася

Загальна пропозиція професійних офісних приміщень у Києві протягом 2023 року майже не змінилась і становить близько 2 400 000 кв. м, такі дані наводить Павло Макуха.

«У 2023 році було введено близько 60 000 кв. м офісних приміщень, але частина введених по документам будівель не була готова до початку саме операційної діяльності, тобто, фактично, частка введених у 2023 році будівель почне функціонувати з повністю готовими зонами загального користування у другій половині 2024 року. Оновлений заявлений девелоперами рівень нової пропозиції протягом 2024-2025 років становить близько 150 000 кв. м», — уточнює експерт.

БЦ, які було введено в 2023 році:

– БЦ Twelve, вул. Новокостянтинівська, 12 (13,3 тис. кв. м),

– GRADIENT.Business Center, вул. Короленківська, 4-6 (20 тис. кв. м),

– БЦ на пр. В. Лобановського, 96 (2 тис. кв. м),

– Unit.City B4, вул. Дорогожицька, 3 (13,2 тис. кв. м).

«Разом з тим девелоперська активність в офісному сегменті сповільнилася, а обсяг офісних площ, що перебувають на стадії будівництва, зменшився, — зазначають аналітики CBRE. — Однак, незважаючи на те, що ринок офісної нерухомості залишається незбалансованим, в тому числі через високий рівень вакантності, власники готові вводити в експлуатацію нові об’єкти на завершальних стадіях будівництва».

Формат: офіси з ремонтом та коворкінги

Найбільшим попитом користуються коворкінги/гнучкі офіси та офіси з ремонтом, зазначає Левон Папоян.

«Проте відбулись й угоди в приміщеннях без оздоблення, але у цих випадках приміщення або будівля ідеально підходили орендареві, який мав час на виконання всіх видів оздоблювальних робіт та відповідний на це бюджет. Спостерігається попит орендарів на окремі офісні будівлі, розташовані в центральному діловому районі, а також на якісні проекти з грамотною концепцією», — ділиться спостереженнями Павло Макуха.

«Попит є майже на всі класи в залежності від бюджетів. Гарно заповнюються БЦ А класу за рахунок значного зниження орендних ставок», — додає Левон Папоян.

Відгукуючись на запит потенційних орендарів, оператори ринку пропонують нові формати.

«Ми запустили нову локацію в Києві — Creative State of Arsenal 3, який реалізували в новому для нас форматі: оскільки ця локація сімейного типу і передбачає візити дітей разом з їхніми батьками-резидентами, в Creative State of Arsenal 3 буде доступний сервіс професійних нянь та вихователів, які займатимуться з малечею, — розповідає Ілля Кенігштейн. — Також на всіх київських локаціях запустили новий сервіс CS Kitchen — власна кухня».

Орендарі: перелік якісно збільшився

Експерти зазначають, що тенденція минулих років зберіглася — в загальному розподілі попиту за індустріями продовжує домінувати ІТ-сектор (51%). «Хоча темпи розвитку даного сегменту, який історично був ключовим драйвером попиту і девелопменту бізнес-центрів, сповільнилися через скорочення фізичної присутності співробітників в офісі. Разом з тим, на ринку спостерігалася відсутність співставного попиту на нові офіси з боку компаній традиційних галузей, таких як фармацевтика та медицина чи аграрного сектору. Публічний сектор, що становив 23% у структурі попиту, хоча ймовірно і задовольнив свої потреби в офісних приміщеннях у 2022-2023 роках, продовжить залишатись активним на ринку і в 2024. Додатково, потенційний ріст попиту може виникнути від компаній військово-промислового сегменту, хоча їхнє поточне представлення в структурі є незначним», — коментують аналітики CBRE.

«Також у 2023 році були активними дипломатичні представництва і урядові організації (15%), ритейл-оператори, FMCG, фінансовий сектор», — додає Павло Макуха.

Так описує портрет резидента гнучких офісів Ілля Кенігштейн: «До війни цей формат визнавали переважно в IT і креативних індустріях, та «зухвалі фінансисти» (тобто fintech). Зараз окрім зазначених орендарів у нас і FMCG, і медіа, і дипломатичні місії. HR, агро, маркетинг, НГО. Логістика, банки, рітейл».

Загалом у порівнянні з 2022 роком перелік категорій орендарів значно та якісно збільшився, вважає Левон Папоян.

Прогнози: відновлення попиту, нова пропозиція та зниження вакантності

В 2023 році попри воєнні дії на ринку офісів спостерігалася певна активність, експерти зазначають, що ця тенденція збережеться й в поточному році.

Аналітики CBRE: «У 2024 році ми очікуємо помірне відновлення попиту з боку орендарів. Не виключено, що серед орендарів переважатимуть компанії, які користуватимуться можливістю переїхати до якісніших будівель у більш привабливих локаціях.

Очікується, що до кінця 2024 року буде введено в експлуатацію приблизно 51 000 кв. м офісних приміщень у межах чотирьох офісних проєктів. Нові офісні будівлі будуть переважно невеликими та середніми об’єктами класу В, за винятком БЦ Heritage класу А. Однак можна очікувати затримок із введенням в експлуатацію, оскільки боргове фінансування залишається практично недоступним, а попит на офісні приміщення загалом залишатиметься стриманим. У разі своєчасного введення в експлуатацію заявлених об’єктів середня вакантність на ринку може поступово зростати. Водночас, у якісних бізнес центрах, ймовірно, спостерігатиметься зниження вакантності завдяки привабливим орендним ставкам та бажанню деяких орендарів покращити якість своїх офісів. За умови відсутності подальших економічних коливань та погіршення безпекової ситуації, орендні ставки залишатимуться загалом стабільними, хоча у менш якісних об’єктах можливе подальше зниження орендних ставок».

Левон Папоян: «Навряд чи з’явиться велика кількість нової пропозиції, оскільки більшість девелоперів все ще знаходяться в режимі очікування. Причин багато, серед них — ризики пошкодження будівель внаслідок ракетних обстрілів; відсутність будівельників; значне підвищення собівартості будівництва та строків доставки матеріалів; невпевненість в швидкому заповненні БЦ; відсутність можливості прогнозування фінансової окупності БЦ, оскільки проєкти починались із очікуваннями ставок, які мали бути значно вище поточних. Наразі неможливо спрогнозувати, коли настане момент динамічному підйому ставок. А цього не варто очікувати до кінця війни.

Що стосується попиту — очікуємо незначне збільшення попиту. Категорії майже не зміняться. Стримуючими факторами залишаються невпевненість у термінах завершення війни, обмежена кількість персоналу, оскільки багато чоловіків або знаходяться за кордоном, або служать в армії. Також стримуючим фактором є мобілізаційні ризики».

Павло Макуха: «Ринок офісної нерухомості Києва буде поступово відновлюватися, але темпи відновлення будуть залежати від розвитку подій на фронті та від загальної економічної ситуації в Україні.

Очікується, що базові орендні ставки на офісні приміщення поступово будуть приймати не таку хаотичну ноту, почнуть стабілізуватись протягом 2024 року, це означатиме, що сам діапазон (коливання: від і до) орендних ставок для різних класів буде не таким широким і мати відхилення на рівні 10%-15%.

При збереженні у 2024 році показника поглинання офісів на рівні 2023 р., вакантність офісних приміщень з повністю виконаним оздобленням буде і далі знижуватись, тому наявні на ринку нові офісні будівлі, а також обʼєкти, які були введені у 2020-2022 рр. і не встигли заповнитись хоча б на 30%, почнуть мати попит і, відповідно, більш високі шанси на заповнення».

Ілля Кенігштейн: «У нас амбітні плани: маємо неанонсований проєкт на «Арсеналі» площею 2 500 кв. м і плани запуску в країнах Європи. Наша глобальна мета — вийти на 30-35 локацій у наступні роки масштабування в Україні та за її межами.

Щодо загального – я впевнений, що станеться остаточна деформація поняття коворкінг».

Автор: Ірина Настич Джерело propertytimes.com.ua