• Ринок комерційної нерухомості продовжує демонструвати стійкість, оскільки бізнес поступово адаптувався до викликів воєнного часу;
• Орендарі активно впроваджують стратегії покращення якості офісних приміщень, користуючись сприятливою ринковою кон’юнктурою;
• У першому півріччі 2023 року було введено в експлуатацію лише одну невелику офісну будівлю, а загальний обсяг офісної нерухомості з початку року залишився практично незмінним на рівні 2,1 млн кв.м;
• До кінця року очікується до виходу на ринок 42 000 кв.м нових офісних площ, з урахуванням можливих затримок та перенесень;
• Середній рівень вакантності стабілізувався на рівні 26,4% (+0,4% п.п. з початку року);
• Продовжують надаватися спеціальні орендні пропозиції на індивідуальній основі, такі як знижки, відстрочки платежів та короткострокові періоди без орендної плати.

В умовах економічної невизначеності, пов’язаної з війною, ринок нерухомості продемонстрував багатообіцяючу динаміку в перші шість місяців 2023 року. Бізнес адаптувався до викликів воєнного часу: компанії, що залишилися в Україні, вжили активних заходів для адаптації, а ті, що переїхали за кордон, здебільшого завершили перехідний період.

Орендарі все активніше вивчали можливості модернізації офісних приміщень без додаткових витрат. Орендна активність продовжила позитивну тенденцію першого кварталу 2023 року, і на кінець першого півріччя обсяг укладених договорів оренди сягнув близько 61 000 кв.м (+74 п.п. з початку року). Приблизно 15% обсягу орендних угод припадало на продовження та перепідписання існуючих договорів.

Незважаючи на те, що бізнес пристосувався до реалій воєнного часу, а індекс ділових очікувань вперше за час війни зріс до 104,5%, оренда офісних площ залишалася стриманою, а переїзди домінували в структурі угод (76%). Увага орендарів, що переїжджали, була спрямована переважно на нові об’єкти класу А та вищий сегмент класу В з вигідними умовами оренди.

Структура поглинання за індустріями залишилася в цілому такою ж, як і в попередні роки, де сектор ІТ та телекомунікацій лідирував з часткою близько 48% (+12 п.п. з початку року).

Державний сектор та неурядові організації, однак, значно збільшили свою частку до 25% (+11 п.п. 48%з початку року) з початку війни, оскільки багато організацій розширили свою діяльність в країні. Водночас, сектор фармацевтики та медицини зменшив свою частку до 5% (-26 п.п. з початку року), так як основні гравці галузі забезпечили свої потреби в офісних приміщеннях, продовживши існуючі договори оренди протягом 2022 року.

Найбільшою угодою в першому півріччі 2023 року стала оренда однією з найбільших українських ІТ-компаній приблизно 16 500 кв.м в офісній будівлі на вул. Оленівській, 23. Проте, середній розмір орендованих угод коливався в межах 600 – 2 000 кв.м. Серед інших помітних угод – переїзд української урядової організації (5 500 кв.м) до кампусу Unit.City B6, оренда міжнародною організацією офісу у БЦ Baroque (3 100 кв.м), а також переїзд ІТ-компанії до офісу площею 3 000 в.м у новозбудованій другій черзі БЦ Gradient.

У першому півріччі 2023 року було введено в експлуатацію лише одну невелику офісну будівлю Unit.City B4 (13 200 кв.м). Таким чином, загальний обсяг конкурентних офісних площ залишився майже незмінним на рівні 2,22 млн кв.м. Девелоперська активність в офісному сегменті знизилася, а обсяг офісних площ, що перебувають на стадії будівництва, зменшився. Очікується, що у 2П 2023 буде введено в експлуатацію близько 42 000 кв.м у чотирьох бізнес-центрах. Так, БЦ Twelve (14 000 кв.м) та БЦ Heritage (16 790 кв.м) складають 73% нової пропозиції, хоча не виключено, що затримки в їх будівництві можливі.

Повномасштабна війна залишила на ринку численні об’єкти з незавершеним будівництвом. Разом з тим, кілька офісних проєктів, спочатку запланованих до завершення у 2023 році, були призупинені щонайменше до 2024 року. Варто зазначити, що у 2022 році не було зафіксовано жодного нового девелоперського проєкту, і малоймовірно, що вони будуть зафіксовані до кінця 2023 року. Отже, протягом наступних 2-3 років обсяг офісної нерухомості може зрости лише за умови перезапуску призупинених девелоперських проєктів.

Станом на кінець 1П 2023 року вакантність на ринку офісної нерухомості становила 26,4%, незначно збільшившись на 0,4 п.п. з кінця 2022 року. Починаючи з 1 кварталу 2023 року, обсяг вакантних площ ефективно збалансовувався обсягом поглинутих площ, що призвело до певної рівноваги між попитом і пропозицією, вперше з початку повномасштабного вторгення. Однак ринок все ще недостатньо стабільний, і будь-яке подальше погіршення безпекових чи економічних умов може призвести до того, що він набуде більш негативних значень.

Розглядаючи розподіл вакантних площ за класами, рівень вакантності в класі В (28%) залишається вищим, ніж в класі А (24%), особливо в нижньому сегменті. Вищий рівень вакантності в класі А пояснюється значним притоком нової пропозиції в цьому сегменті протягом 4 кварталу 2022 року, тоді як в існуючих об’єктах преміум класу вакантність залишиється на тому ж рівні, що й раніше.

Така динаміка свідчить про попит на якісні приміщення за зниженими орендними ставками, особливо з огляду на те, що багато орендарів віддають перевагу зменшенню офісних площ.

У той же час, орендні ставки в офісних приміщеннях класу А та В у Києві майже не змінилися за останні шість місяців і коливалися в діапазоні $18-26/кв.м/місяць та $8-18/кв.м/місяць відповідно. Ефективна орендна ставка на прайм об’єкти не змінилася і становить $21 за кв.м/місяць, оскільки не було зафіксовано нових великих угод оренди в цьому сегменті. Продовжували надаватися спеціальні пропозиції на індивідуальній основі, зокрема, знижки, відстрочки платежів і короткострокові періоди без орендної плати.
Проте, зважаючи на тривалий період військових дій, наразі переважає практика фіксації найбільш вигідних орендних умов до закінчення воєнного стану з можливістю їх перегляду та коригування до післявоєнного ринкового рівня. Однак орендодавці демонструють високу гнучкість і готовність адаптуватися до потреб орендарів, що насамперед зумовлено значним рівнем вакантності та необхідністю утримувати і, де це можливо, залучати нових орендарів.

Впродовж першого півріччя 2023 року інвестиційні настрої змінилися з режиму очікування на режим обережного вивчення, при цьому поки що не було зафіксовано жодної помітної угоди воєнного часу. Єдина активність спостерігалася в сегменті невеликих приватних угод із вартістю до $1 млн за об’єкт. У результаті в першому півріччі 2023 року загальний обсяг інвестицій у комерційну нерухомість Києва сягнув приблизно $40 млн, подвоївшись з початку року. Лише 20% угод було укладено в офісному секторі, що свідчить про різноманітність інвестиційного попиту. Крім того, помітно зросла активність компаній, які розглядають можливість придбання нерухомості для власного використання, з фокусом на заході України та поблизу Києва.

Прогнозується, що економічна активність компаній, які продовжують працювати в Україні, помірно покращить загальне бізнес-середовище в Києві та західних регіонах країни. Незважаючи на постійний ризик обстрілів та відтік робочої сили, більшість українських бізнесів продовжують свою діяльність, постійно адаптуючись до поточних викликів. Однак повне відновлення попиту на офісні приміщення залежить насамперед від припинення бойових дій. Відповідно, очікується, що попит з боку орендарів залишатиметься в режимі повільного відновлення до кінця року, з можливим посиленням протягом року.

Ймовірно, тенденція до скорочення кількості завершених проєктів збережеться протягом 2023 року, а річний обсяг нової пропозиції навряд чи перевищить 42 000 кв.м. Передбачається, що позитивні ознаки відновлення попиту разом зі зменшенням обсягу нової пропозиції призведуть до зниження середньоринкової вакантності у другому півріччі 2023 року і в 2024 році. Скорочення вакантних площ, ймовірно, почнеться з офісних приміщень класу А та вищого класу В.

Попри війну, що триває, багато компаній, що працюють в Україні, починають переходити до довгострокового планування. Деякі з цих гравців роблять вибір на користь укладання довгострокових договорів оренди, розрізняючи воєнний і післявоєнний періоди, з терміном оренди до 7 років. Однак довгострокові угоди, швидше за все, залишатимуться радше винятком, аніж нормою, і до закінчення війни на ринку домінуватимуть короткострокові рішення.

Джерело ucsc.org.ua