02 лютого 2021 року Верховна Рада України прийняла Закон про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості) (законопроект №0850).
Закон було розроблено з метою усунення прогалин та удосконалення окремих норм земельного законодавства, які регулюють перехід прав користування земельною ділянкою.
Порівняльна таблиця до проекту Закону України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості)
Законом вносяться зміни до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України (ст. 377 викладено в новій редакції!), ЗУ «Про іпотеку», ЗУ «Про оренду землі».
В пояснювальній записці зазначено, що частиною 2 статті 120 Земельного кодексу України та частиною третьою статті 7 Закону України «Про оренду землі» передбачено «автоматичне» припинення договору про встановлення права користування земельною ділянкою, в тому числі оренди земельної ділянки у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на ній, та, відповідно, виникнення права користування такою земельною ділянкою в нового власника нерухомості.
Проте зазначена норма на практиці є нежиттєздатною, оскільки законодавство вимагає дотримання встановленого порядку укладення та припинення договорів. Так, відповідно до частини першої статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Якщо ж об’єкт нерухомості розташований на земельній ділянці державної або комунальної власності, передача в користування (в тому числі оренду) такої земельної ділянки здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (частина перша статті 124 Земельного кодексу України).
Ігнорування цього порядку однією із сторін призводить до численних спорів у судах стосовно розірвання договорів, в першу чергу, оренди земельної ділянки або визнання права користування земельною ділянкою за власником нерухомості.
По – перше, існували випадки (ВСУ, 06.06.2011 № 3–53гс11, ВСС 02.04.2014 № 6-49973св13), коли орендодавець відмовлявся надати згоду на розірвання договору або ухилявся від такого розірвання договору оренди у випадку зміни власника будівлі. Така невизначеність створює проблеми для попереднього власника нерухомості (несе ризик пошкодження майна, має виконувати всі обов’язки за договором), для нового власника (недостатня визначеність титулу, проблеми з наступним відчуженням).
По – друге, у зв’язку з плутаниною, хто є орендарем фактично та юридично, внаслідок невизначеності процедури власник стикається з проблемою подання позову до неналежного відповідача, що тягне відмову у задоволенні позову: втрати коштів, часу, порушення інтересів.
По – третє, для здійснення забудови особа повинна мати на земельну ділянку на основі одного з правових титулів. Якщо об’єкт незавершеного будівництва було передано іншій особі (продано, успадковано тощо), то без переоформлення прав на землю (в тому числі права оренди), здійснення будівництва буде незаконним. Так у разі проведення державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудовані чи реконструйовані об’єкти нерухомого майна заінтересованою особою є замовник будівництва, крім окремих визначених випадків. Для проведення державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудований об’єкт нерухомого майна заявник подає: документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку; Документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності на такий об’єкт нерухомого майна, заявник не подає (п.49 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень).
По – четверте, порушення, пов’язані з недотриманням вимог про перехід прав на земельну ділянку внаслідок переходу права власності на нерухомість, в тому числі при винесенні Розпорядження місцевої ради на розробку проекту землеустрою (коли власником є територіальна громада), є підставою визнання договору оренди недійсним (26 березня 2015 року Справа N 5011-38/16046-2012 Вищий господарський суд України).
По – п’яте, орендар сплачує орендну плату за користування відповідною земельною ділянкою. Відповідно чітке врегулювання відносин – а саме неоспорюване встановлення правового зв’язку між новим власником будівлі та власником земельної ділянки сприяє уникненню проблем з її сплатою. Особливо це актуально для земель державної власності та власності територіальних громад, оскільки напряму впливає на стабільність наповнення бюджету, зменшення витрат на ведення судових спорів щодо стягнення такої плати з належного відповідача, а також сплату земельного податку з даних коштів.
По – шосте, «відсутній імперативний обов’язок органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладення договору оренди землі з особою, яка набула права власності на об’єкт нерухомості, що на цій землі розташований, поза межами встановленої законом процедури» (Рішення Верховного Суду України, 06.06.2011 № 3–53гс11). Законопроектом запропоновано таку процедуру.
По – сьоме, наразі часто використовується механізм відмови орендаря від права оренди, хоча відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
По — восьме, існує ризик визнання недійсним договору оренди землі, якщо орендарем є не власник нерухомості.
Автор ЮРІЙ БРИКАЙЛО
Джерело https://dreamdim.ua/ru/pravova-dolya-zemelnoyi-dilyanky-ta-rozmishhenogo-na-nij-ob-yekta-neruhomosti/