Від скорочення вакантності до вимушеного попиту

2022 рік обіцяв бути дуже вдалим для ринку логістичної нерухомості, сегмент набирав обертів, скорочувалася вакантність, ставки зростали, стартувало кілька нових проєктів в столичному регіоні та в інших областях України.

«На початок року вакантність в київській області зменшилася до 1%», — коментує Федір Арбузов, CEO компанії Watermelon Development. Подальші перспективи розвитку були дуже обнадійливими, але через повномасштабне вторгнення рф на територію України ринок змушений був трансформуватися й підлаштовуватися під нові умови.

«У 2022 році ринок професійної складської нерухомості України внаслідок повномасштабного вторгнення Російської Федерації зазнав найістотніших змін за останні 20 років, тобто, з самого початку заснування цього сегменту на початку 2000-х», — зазначає Павло Макуха, експерт з комерційної нерухомості, засновник BRIDGY.

З кінця лютого почався найважчий період для всіх гравців ринку, як охарактеризував його Павло Макуха, це був час найбільшої невизначеності.

«Перші місяці повномасштабного вторгнення відзначилися зниженням обсягу потреб у складських приміщеннях практично у всіх користувачів. Різке падіння обсягу продажів, зниження прибутковості бізнесу, окупація частини територій та знищення точок реалізації та розподільчих центрів, змусили орендарів знижувати витрати, в тому числі й на оренду. Тож загалом попит на складські приміщення залишався обмеженим, спостерігалася невизначеність орендарів», — коментує Наталія Сокирко, керівник департаменту складської та логістичної нерухомості CBRE Ukraine.

«З березня й до травня ринок складської логістики пережив найбільшу стагнацію. Частина складських приміщень була зруйнована внаслідок бойових дій, і це призупинило розвиток сегмента. Було зафіксовано тимчасове, але рекордне падіння орендних ставок, — говорить Павло Макуха. — Більшість орендодавців надавали такі умови оренди, які б дозволили логістичним та складським операторам і орендарям продовжувати операційну діяльність.  Натомість, в безпечніших західних областях попит на складські приміщення зріс, що спричинило дефіцит складів у березні-квітні та зростання цін на оренду».

За даними, які наводить Федір Арбузов, в Київському регіоні було втрачено майже 30% від загальної кількості складських приміщень, це понад 450 тис. кв. м, ще близько 80 тис. кв. м зазнали пошкоджень.

Наступний період — це перші місяці після деокупації Київщини.

«Після того, як ЗСУ відбили всі наступи на Київ, розпочалися розбори завалів, ми як консультанти прогнозували, що буде дефіцит складів, — пригадує Федір Арбузов. — Адже майже одномоментно було знищено близько  500 тис. кв. м, причому ж склади були не пусті, а з товаром. Ми прогнозували значний дефіцит, бо припускали, що всі ці компанії знов захочуть орендувати приміщення, а вільних складів немає. Але так не сталося. Дехто взагалі переосмислив й переглянув модель бізнесу, почав торгувати «з колес», без зберігання, дехто орендував склади на заході країни. Скоротилося зберігання в Київському регіоні, почали звільнятися склади і згодом вакантність почала зростати».

Попри те, що відбулися зміни в моделях бізнесу, попит на склади все ж таки зріс.

«Орендна активність була в основному представлена вимушеними переїздами компаній із зруйнованих складів у нові або існуючі складські приміщення. У той же період сформування попит на складські об’єкти, як місця для зберігання та сортування гуманітарної допомоги з-за кордону», — коментує Наталія Сокирко.

У травні-липні  з’явилися спроби усвідомити дійсність. «Бізнес розпочав вивчати зміни на ринку та будувати короткострокові плани на найближчу перспективу. Частина гравців з Київщини повернулися. Багато бізнесів почали відбудову зруйнованих приміщень», — зазначає Павло Макуха.

Якщо узагальнити період літо-осінь, то його можна назвати етапом вимушеної оренди. «Власники компаній думали, чи закривати бізнес взагалі, чи все ж таки продовжувати працювати, але з меншою оборотністю, — пояснює Федір Арбузов. — За 2022 рік загалом на Київщині ми нарахували угод на 150 тис. кв. м, з яких 22 тис. кв. м ми закрили власними силами, представляючи інтереси девелоперів і орендарів. Того попиту, який ми очікували, не сталося. Цей вимушений попит зберігся аж до грудня».

За даними, що наводить Наталія Сокирко, загалом у другому півріччі 2022 року попит на складські приміщення був дещо активнішим, проте продовжив тенденцію першого півріччя, де орендна активність була зумовлена переважно ротацією існуючих компаній з пошкоджених складів, а також компаніями, що мігрували зі східних регіонів України або поверталися до Києва із західної частини країни. «У результаті річна орендна активність на ринку Києва склала близько 144 000 кв. м, що на 16% менше, ніж у 2021 році. А основними орендарями складських приміщень були компанії з сегменту оптової та роздрібної торгівлі, а також 3PL та транспортні оператори», — зазначає експертка.

«Під кінець року ми побачили невеличкий сплеск розвитку окремих галузей, а саме — були закриті угоди у e-commerce. І це не просто релокація чи вимушений попит, а збільшення площ», — коментує Федір Арбузов.

«Попри масовані ракетні обстріли та планові й аварійні вимкнення електроенергії, логістичному ринку вдалося підлаштуватися під діючу реальність й здійснювати операційну діяльність», — коментує Павло Макуха.

Регіональний перерозподіл

Минулий рік став роком релокацій та регіонального перерозподілу, бізнес був змушений шукати альтернативні безпечні місця, рятувати свій товар з зон бойових дій. Це відповідно вплинуло на попит й орендні ставки в умовно безпечних та небезпечних регіонах.

«Більшість логістичних компаній зі сходу і півдня були змушені перебазуватися в центральні і західні регіони України. Це суттєво знизило попит на складські приміщення в східних, центральних та південних областях. Там рівень вакантності стрімко зріс, — коментує Павло Макуха. — Услід за релокованими підприємствами попит на виробничо-складські приміщення перемістився на безпечнішу територію. Орендарі частково переорієнтувалися на склади, розташовані ближче до Європи. Логістична нерухомість знадобилася також для зберігання та сортування гуманітарної допомоги з-за кордону. В результаті у львівському регіоні з’явився дуже потужний логістичний вузол. Проте, навіть після зміщення акцентів та значних руйнувань, столичний вузол складської логістики залишається основним.

Як перерозподілявся попит за областями пояснює Наталія Сокирко: «У першому півріччі 2022 попитом користувалися такі області України, як Вінницька, Хмельницька, Тернопільська та інші, але пропозиція площ в даних локаціях була дуже обмеженою як кількісно, так і якісно. Високим попит був у Львові та Львівській області, де пошук вільних об’єктів почався одразу від початку бойових дій 24 лютого.

Серед популярних областей для переміщення підприємств були Вінницька, Івано-Франківська, Тернопільська, Чернівецька та інші області. Так, орендарі розглядали складські та індустріальні об’єкти насамперед у тих західних областях, де була якісна конкурентна пропозиція, інфраструктура для розміщення, ціни відповідали якості нерухомості, а також місцева влада стимулювала та заохочувала орендарів до релокейту.

Окремо лідерами щодо розміщення логістичних центрів-хабів для зберігання та сортування закордонної гуманітарної допомоги, зважаючи на локацію та інфраструктуру, були Львівська, Закарпатська та Волинська області, що межують з західним кордоном України».

«Львівська, Тернопільська, Івано-Франківська область та Закарпаття отримали перевагу у виборі локації для перевезення складських залишків великого, середнього та малого бізнесу. Пропозиція не встигала за попитом, що був до середини ІІ-го кварталу 2022. Кошториси на переїзд подекуди були «космічні» тим не менш виробники та дистриб’ютори додали до свого переліку вимог до приміщення ще вимоги — безпека та автономність, за які готові були сплачувати «оверпрайс». Попит в центральних та східних областях впав, однак був частково відновлений запитом на відкриття гуманітарних хабів, для постраждалих в цих регіонах», — коментує Олексій Шестак, менеджер у сфері операцій зі складською нерухомістю Alterra Group.

Релокейт бізнесу, закриття морського й повітряного сполучення, небезпечність деяких залізничних та автошляхів поблизу лінії фронту потягнули за собою й зміну логістичних ланцюжків.

«В перші місяці повномасштабного вторгнення ритейлери та гравці ринку шукали нові підходи та способи для швидкої доставки товарів напряму у торгові точки, оптимізуючи для цього їх кількість, оскільки багато з них було закрито у зв’язку з воєнними діями на території України, — говорить Наталія Сокирко.  — Відкривалися склади біля західного кордону країни та спільний склад у Польщі, Генштабу ЗСУ та українських гравців ринку як Rozetka, Fozzy Group, TIS, Dragon Capital, Нова пошта, Укрпошта. Ціль проєкту була пришвидшити доставку гуманітарної допомоги та товарів першої необхідності українцям. Пізніше логістичні ланцюжки почали налагоджуватися, а ринок впорався із навантаженням перших місяців військових дій».

«Небезпека та повне закриття “морських воріт” України зумовили переорієнтацію на використання портів сусідніх країн Польщі (Гданськ) та Румунії (Констанца), звідки продукція залізничним та автомобільним транспортом потрапляє в нашу країну. Відбулось зменшення товарних запасів та розподіл їх у регіональні склади для мінімізації ризиків втрати майна», — коментує Олексій Шестак.

Структура попиту

Структура попиту лишилася майже незмінною порівняно з довоєнним часом, проте деякі тенденції відчутно посилилися.

«Основні орендарі — це логістичні оператори, фармацевтичні підприємства й торгові мережі. Найбільш затребуваними приміщеннями залишаються холодильні та морозильні площі. Оскільки кілька сучасних комплексів з якісними умовами температурного зберігання були повністю зруйновані, в цьому сегменті виник значний дефіцит», — коментує Павло Макуха.

«Через руйнування внаслідок військових дій нестача якісних складських площ лише посилилася та спричинила безпрецедентну зміну в структурі попиту і пропозиції — компанії, які потребують спеціалізованих складів, були змушені орендувати площі в комплексах, які не постраждали та в яких були вільні площі. Окрім того, нестача мультитемпературних комплексів, які завжди були в дефіциті на ринку, ще більш відчутна», — пояснює Наталія Сокирко.

«Попит невпинно росте на сухі склади середнього формату (до 1 500 кв. м) та ті, що можна модернізувати під специфіку бізнесу орендаря або ті, які можуть закрити потреби в складському, торговому чи виробничому приміщенні в одній локації. Також спостерігається збільшення попиту на контрактне будівництво «під ключ», для мінімізації та розділення ризиків проєкту між замовником та девелопером, — додає Олексій Шестак. — Орендодавці також намагаються збільшити сервісність своєї пропозиції і пропонують забезпечення стелажними системами палетного формату та навантажувальною технікою в оренду».

Орендні ставки та вакантність

До повномасштабної війни за рівнем найвищої вартості оренди логістичної нерухомості лідирували Київська, Львівська, Харківська, Одеська та Дніпропетровська області, такі дані наводить Павло Макуха. «Після вторгнення ціни знизилися в усіх областях, крім західних. Орендні ставки на складські приміщення класу А в Київській області на початку 2022 року сягали $6 за квадратний метр на місяць. З березня до липня-серпня такого поняття як ринкова вартість оренди — не існувало. Кожний кейс розглядався окремо. Але вже наприкінці 2022 року орендодавці пропонували вакантну логістичну нерухомість класу А за $5 доларів за квадратний метр на місяць», — говорить експерт. — У Львові в квітні-травні різко збільшився попит, завдяки чому орендні ставки зросли до $10 за квадратний метр на місяць. Тоді як до війни вільні площі пропонували по $6-7 доларів. Проте надвисокі розцінки протрималися недовго. Нині вартість оренди в західному регіоні поступово повертається на довоєнний рівень».

Наталія Сокирко зазначає, що гравці ринку частково перейшли на укладання договорів в національній валюті, що було спричинене падінням курсу національної валюти більш ніж на 30%. «Так, у 2П 2022 року більшість договорів оренди було укладено в національній валюті. Базові орендні ставки на складські приміщення коливалися в діапазоні 133-159 грн/кв.м на місяць ($3,6-4,3) для приміщень класу А і 95-110 грн/кв. м на місяць ($2,6-3,0) для приміщень класу В. Фактичні орендні ставки були в середньому на 5-7% нижчими», — наводить цифри експертка.

Український бізнес ще до війни навчився гнучко реагувати на нестандартні ситуації, вміти домовлятися й йти на поступки. Цей підхід широко використовувався й у 2022 році.

«Багато орендодавців пропонували орендарям короткострокові знижки та гнучкі умови оренди. Серед найпоширеніших форм зменшення орендної плати були відтермінування орендної плати, знижки до 50% та її зменшення. Однак у міру адаптації ринку та повернення орендарів до Київського регіону гнучкість пропонованих умов зменшувалася», — коментує Наталія Сокирко.

«В перемовинах з орендарями стосовно знижок ми проявили лояльність і намагались знайти комфортне рішення для обох сторін. Відштовхувались від ситуації в регіоні і специфіки товарної групи орендаря та купівельної спроможності його клієнтів, — пояснює Олексій Шестак. — Дисконт фіксували на короткостроковий термін до 3 місяців, потім зустрічались дивились на тенденцію ринку і передомовлялись на новий період. Окремо слід виділити Львівський регіон, де орендодавці ледь встигали за попитом, що склався, якщо брати в доларовому еквіваленті, тут орендні ставки не змінились».

В інтерв’ю RAU Федір Арбузов навів такі цифри: на кінець 2022 року орендна ставка вирівнялася та знаходилася на рівні:

– клас А від 200 до 240 грн/кв. м на місяць (з урахуванням ОРЕХ та ПДВ);
– клас В від 90 до 160 грн/кв. м на місяць (з урахуванням ОРЕХ та ПДВ);
– клас А мульти-температурний від 300 до 350 грн/кв. м на місяць (з урахуванням ОРЕХ та ПДВ);
– клас А/В фармацевтичний від 250 до 380 грн/кв. м на місяць (з урахуванням ОРЕХ та ПДВ).

Щодо вакантності, за даними Павла Макухи, на кінець 2022 року вакантність в Київському регіоні становила 7% на противагу 2% на початку цього ж року. «Це 112 тисяч кв. м вільних складських площ класу А та В. Львівські ж складські площі нині заповнені, і приміщень навіть не вистачає», — говорить експерт.

Наталія Сокирко відзначає рівень вакантності станом на кінець 2022 року у Київському регіоні на рівні 4%(-2,8 п.п. у другому півріччі проти 1 півріччя 2022 року).

«Ми маємо в управлінні об’єкти на сході України (Харків), центрі (Дніпро), Києві та на Заході (Львів). Наприкінці 2022 рік показник вакантності по компанії склав 8,7%», — коментує Олексій Шестак.

Збитки та руйнування

Остаточні збитки, яких зазнала галузь, можна буде лише після деокупації всієї території України, бо наразі до деяких об’єктів немає доступу й оцінити ступінь руйнувань неможливо.

За даними, які наводить Павло Макуха, в Україні внаслідок російської агресії було знищено та пошкоджено близько 25% професійних логістичних площ. В Києві та Київській області було завдано руйнувань більш як 400 тисяч кв. м.

«Приблизно 382 000 кв.м складських та логістичних об’єктів (включаючи офісні приміщення та інші будівлі на території комплексів) було зруйновано внаслідок бойових дій під Києвом. Майже 340 000 кв. м чистих складських площ було повністю (213 000 кв. м) або частково (169 000 кв. м) зруйновано, що становить 22% від загального складського фонду в Київській області», — такі цифри наводить Наталія Сокирко.

Найбільші складські комплекси Київської області, які постраждали від бойових дій:

• West Gate Logistic (97 200 кв. м),«Комодор» (68 621 кв. м),
• Квітневе (70 808 кв. м),
• один з складів Rozetka (50 000 кв. м),
• склад «Фокстрот» (35 000 кв. м),
• «Термінал Буча» (32 000 кв. м),
• Kuehne + Nagel Ukraine (15 000 кв. м),
• один з складів МХП.

«Dragon Capital, один з найбільших власників складських приміщень, вже відновив одну з будівель логістичного комплексу West Gate Logistic (7 700 кв. м), яка була пошкоджена в березні 2022 року. Разом з тим, АТБ розпочав відновлення обох своїх складів; RLC, один з найбільших логістичних операторів, також розпочинає роботи з відновлення свого частково пошкодженого складу в Броварах», — коментує Наталія Сокирко.

«Під час наступу на Київ пошкоджень зазнав наш складський комплекс JAM, який знаходиться в Гостомелі. Уламками вибило фасад Ми відновили його будівництво та підлаштували об’єкт під конкретні потреби бізнесу», — говорить Олексій Шестак.

Нова пропозиція

Попри надскладну ситуацію в країні ринок професійної логістичної нерухомості у 2022 році поповнився новою пропозицією.

Як зазначає Наталія Сокирко, введення нової пропозиції повністю припало на 2П 2022 і було представлене приблизно 45 000 кв.м складських площ, включаючи RLC Logistics Center II (GLA 24 000 кв.м) та дві черги складського комплексу в Макарові (3 черга — 10 200 кв. м; 4 черга — 11 300 кв. м). «Таким чином, загальний обсяг спекулятивної пропозиції збільшився до 1,41 млн кв. м станом на кінець 2022 року», — підсумовує експертка.

«У Львові торік завершили будівництво та відкрили першу чергу індустріального парку Sparrow Park Lviv. Це сучасний виробничо-складський комплекс класу А площею майже 12 тисяч кв. м. У цьому ж регіоні продовжується спорудження нових об’єктів у рамках таких перспективних проєктів: Sparrow Park Lviv та М10 Lviv Industrial Park, — додає Павло Макуха. — В Одесі, Дніпрі та Харкові девелопери поставили на паузу будівництво більшості складів».

«У 2022 році Alterra Group здала в експлуатацію всі черги Логістичного центру PORT площею 48 000 кв.м, — ділиться Олексій Шестак. — Ми збільшили кількість працівників на будівельному майданчику до 200 щоденно, побудували 7-у чергу площею 12 353 кв. м за шість місяців. Будівельні матеріали довелося вивозити з територій, де велися бойові дії».

Прогнози

Подальший розвиток буде залежати від обстановки на фронті, за умов успіхів ЗСУ на ринок матиме величезні перспективи для зростання.

Наталія Сокирко: «У 2023 році очікується введення в експлуатацію близько 110 000 кв. м нових складських площ, з яких лише 32% є конкурентними для ринку оренди Відтак, дефіцит нової пропозиції, ймовірно, збережеться в середньостроковій перспективі, оскільки невизначеність щодо тривалості війни, дефіцит будівельних матеріалів і трудова міграція, що є загальною ознакою 2022 року, й надалі впливатимуть на довгострокові рішення девелоперів.

Крім того, попит на складські приміщення від великих гравців може поступово зміститися від оренди до будівництва складів під власні потреби (owner-occupied) та повного використання приміщень їх власниками. Забігаючи наперед, можна припустити, що брак великих сучасних приміщень для спекулятивних цілей у майбутньому, ймовірно, стане гостро відчутним, коли почнеться відновлення економіки та відбудова країни».

Олексій Шестак:  «Затребуваними будуть площі для малого та середнього бізнесу, які задовольнять потреби та відкладений попит клієнтів, що в минулому році вимушено перевезли частину або весь свій бізнес на Захід України, освоїлись та продовжили розвиток, спираючись на цей регіон в своєму стратегічному плануванні. Незважаючи на те, що витрати на утримання складу зростуть, виробники та дистриб’ютори додали до свого переліку вимог до приміщення ще декілька пунктів  “безпека” та “автономність”. Збільшиться попит на контрактне будівництво «під-ключ».

Павло Макуха: «Визначальним фактором вектору абсолютно усіх прогнозів залишається термін і факт офіційного закінчення військових дій на території України і відсутність військових операцій на прикордонних територіях.

При початку відновлення економіки в 2023 році розмір прогнозних орендних ставок складе:

клас А: від $3,5 до $4,5 /кв. м на місяць (не враховуючі ПДВ);

клас В: від $2,5 до $3,0 /кв. м на місяць (не враховуючі ПДВ);

Загальна вакантність по Київській області станом на кінець 2023 року прогнозовано і поступово буде мати тренд до зниження і має скласти не більше ніж 5-6%. Загальний девелопмент складської нерухомості буде у більшості призупинений, але ті об’єкти, які мають високу ступінь готовності, можуть бути завершені наприкінці 2023 – на початку 2024 років. Вже у 2024 році переважна більшість з тих логістичних об’єктів, будівництво яких було заморожено протягом воєнного стану, мають високу ймовірність бути завершеними і введеними в експлуатацію».

Джерело propertytimes.com.ua